comment bien louer un bien immobilier

Le régime locatif

La loi du 6 juillet s’applique aux locaux neuf ou anciens:

● locaux à usage mixte professionnel et d’habitation principale

● locaux à usage d’habitation principale

● ainsi qu’aux garages, places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

Cette loi ne s’applique pas aux:

● locaux meublés

● logements foyers

● logements de fonction

● locations saisonnières

Les formalités administratives d’une location

En préalable à l’établissement du contrat de location, le bailleur ou son mandataire peut demander au candidat locataire de fournir les documents suivants:

● une photocopie du livret de famille,

● une attestation d’emploi ou les coordonnées de l’employeur,

● la production des bulletins de salaire,

● le contrat de travail,

● un relevé d’identité bancaire,

● dernières quittances de loyers.

La discrimination, définie à l’article 225-1 du code pénal, est assortie de sanctions pénales allant jusqu’à des peines d’emprisonnement.

Elle liste un certain nombre de critères d’ordre ethnique,sexuel ou concernant le mode de vie du locataire, sa santé, son apparence physique, ses opinions, qui ne peuvent justifier un refus de location.

Le bail

La durée du bail est en principe fixée à 3 ans si le bailleur est une personne physique ou SCI familiale ou 6 ans si le bailleur est une personne morale.

Le locataire à la faculté de résilier le bail à tout moment.

Le congé doit être donné avec un délai de préavis de 3 mois. Ce délai peut être réduit à un mois dans les cas suivants:

● obtention d’un premier emploi,

● perte d’emploi,

● mutation,

● nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi,

● locataire âgé de plus de 60 ans dont l’état de santé justifie un changement de domicile,

● locataires bénéficiaires du RMI

Le bailleur a la possibilité à l’expiration du bail en respectant un délai de préavis de 6 mois, de donner congé au locataire motivé par:

● la reprise du logement (reprise uniquement au profit des personnes énumérées par la loi)

● un motif légitime et sérieux c’est à dire par exemple défaut répété de paiement du loyer aux termes convenus, défaut d’assurance, non respect de la clause interdisant toutes sous-locations

● la vente.

L’état des lieux

L’état des lieux est établi par le propriétaire et le locataire lors de la remise ou la restitution ds clés. En cas de désaccord, il peut être établi par un huissier. Les frais sont alors supportés par moitiés entre le propriétaire et le locataire. Si le bailleur refuse ou omet d’établir un état des lieux, il devra prouver que les dégradations qu’il invoque en fin de bail sont dues au locataire.

Si le locataire fait obstacle à l’établissement d’un état des lieux, il est présumé avoir reçu le logement en bon état et devra le restituer dans le même état.

Le dépôt de garantie

Le bail peut prévoir un dépôt de garantie pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire.

● il ne peut être supérieur à un mois de loyer principal,

● il ne porte pas intérêt au bénéfice au locataire,

● il ne doit faire l’objet d’aucune révision durant l’exécution du contrat ou son renouvellement,

● il doit être restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise des clés par le locataire déduction faite des sommes restant dues au bailleur.

La caution

Le propriétaire peut demander une caution qui prend l’engagement à l’égard du propriétaire de régler les loyers et charges du locataire en cas de défaillance de sa part. Le montant du dépôt de garantie doit être restitué dans les deux mois suivant la remise des clés si aucune dégradation n’a été

commise et si tous les loyers ont été acquittés. Elle correspond à la somme maximale de 2 mois de loyer.

Le loyer d’une location

Le loyer initial est fixé librement par le bailleur. Si une clause le prévoit, il peut donner lieu à une révision annuelle. L’augmentation ne peut excéder la variation de la moyenne sur 4 trimestres de l’indice IRL.

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