Façade d’un bien immobilier

Bien acheter un bien immobilier

Réglementation

L’ensemble des états, constats et diagnostics, doivent être regroupés dans un seul dossier appelé dossier de diagnostics technique.

Loi Carrez pour l’immobilier

La loi Carrez, depuis le 8 juin 1997 impose au vendeur d’un lot de copropriété d’en mentionner la surface privative dans tous les documents relatifs à la vente.

Toute surface mesurant moins de 1m80 de hauteur sous plafond n’est pas considérée comme une surface privative.

Il en est de même pour, les caves, garages, emplacements de stationnement, boxes ou places de parking vendus en lots séparés.

Il existe deux types de sanctions en cas de non respect de cette disposition: la nullité de l’avant contrat ou du contrat de vente en cas d’absence de mention de surface ou la réduction du prix en cas de superficie réelle inférieure de plus de 1/20 à celle exprimée.

Droit de préemption de la mairie

Le droit de préemption de la mairie est aussi appelé« Droit de Préemption urbain ». Il ne peut être  institué que dans les communes dotées d’un plan d’occupation des sols rendu public ou d’un plan local d’urbanisme approuvé.

Il permet à la mairie de se porter acquéreuse de biens immobiliers situés sur son territoire avant tout autre acquéreur privé, et d’aménager ainsi son territoire en fonction de ses besoins.

Tout propriétaire peut savoir si son bien est soumis au DPU en contactant le service urbanisme de la mairie.

L’amiante et diagnostique

Pour tous les locaux dont le permis de construire est antérieur au 1er février 1997 l’acquéreur d’un bien immobilier doit être informé de la situation de l’immeuble au regard  de la réglementation relative à l’amiante, des éventuels travaux a réaliser ou des mesures à prendre à l’avenir.

Le vendeur est tenu de faire établir un constat amiante en vue de la vente  de son bien, cet état mentionnera la présence ou l’absence de matériaux ou produits de construction contenant de l’amiante. A défaut aucune clause de garantie des vices cachés résultant de l’amiante ne peut plus être intégrée dans l’acte.

Le Radon

Le Radon, il s’agit d’un gaz radioactif pouvant être nocif aux occupants d’un immeuble.

Tout  comme pour l’amiante, l’acquéreur doit être informé des obligations susceptibles de peser sur lui. Le propriétaire est tenu de mesurer l’activité du radon pour les locaux accueillant du public pendant un certain temps.

Les termites

Le vendeur a également l’obligation d’annexer à l’acte authentique un état parasitaire pour les bâtiments situés dans une zone contaminée ou susceptible de le devenir. A défaut, aucune clause d’exonération de garantie des vices cachés ne pourra être stipulé à l’acte.

Réalisé par un professionnel, cet état parasitaire doit être daté de moins de trois mois.

Le plomb

Pour les biens construits avant 1948, un constat des risques d’expositions au plomb doit être annexé à tout contrat de vente immobilière.

Le vendeur a l’obligation d’annexer à tout contrat réalisant la vente un constat des risques d’exposition au plomb. Le constat a  une duré de validité d’un an.

Performance énergétique

Depuis le 1er novembre 2006, le diagnostic de performance énergétique est obligatoire pour tous les locaux à usage d’habitation équipés d’un chauffage. Il permet d’identifier les consommations prévisionnelles d’énergie des logements et des bâtiments mis en vente.

Cette réforme s’inscrit dans un ensemble de mesures qui visent a la fois à limiter l’impact de la hausse des coups d’énergie sur le porte-monnaie des français et aussi à préserver l’environnement.

*L’état des risques naturels technologiques et sismiques:Le bailleur a pour obligation lorsque vous louez un logement , de vous informer s’il est situé dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques et naturels, ou dans une zone d’activité sismique. Le préfet étant chargé d’établir la liste des risques naturels prévisibles auxquels la commune est exposée, le Bailleur doit se renseigner auprès de lui. Cette liste comprends les risques naturels (feu de foret, éruption volcanique, glissement de terrain), et les risques technologiques ( proximité avec des établissements traitant des substances dangereuses).Ce document datant  de moins de six mois avant la date de conclusion du contrat, devra être annexé aux contrats de location. Le non respect de cette clause pourra engager une annulation du contrat ou une demande de diminution du prix de la location. L’état de l’installation intérieure de gaz naturel:un contrôle de l’état de l’installation intérieure de gaz naturel est obligatoire pour une installation de plus de 15 ans. Les résultats de ce contrôle doivent être joints au contrat de location. Les installations avec bouteille de gaz ne sont pas concernées.

Évaluer le prix de son bien

L’estimation du prix d’un bien se fait selon des critères objectifs: standing et style de l’immeuble, proximité des transports, des commerces et des écoles, ensoleillement de l’appartement, vue, place de parking ou non, présence d’un gardien, chauffage a l’électricité ou au gaz, situation de l’appartement dans l’immeuble, entretien du bâtiment…Mais les prix varient aussi selon la localisation du bien, des villes, mais aussi selon les quartiers, les arrondissements ou même les rues.

Un bon indicateur de base pour calculer la valeur d’un bien étant le calcul du bien par le prix au m2 (en divisant le prix par la surface habitable).

Sur internet des sites proposent de réaliser en ligne une estimation approximative du bien. La méthode la plus efficace reste le recours à un expert, un agent immobilier ou un notaire. Une expertise est nécessaire en cas de litige. Son cout étant important, un devis peut être réalisé.

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